Проверяем, насколько сметы соответствуют проекту: все ли решения учтены, совпадают ли объёмы со спецификациями, отражены ли условия из проекта организации строительства. Находим и лишнее, и пропущенное.
Государственную экспертизу и официальную проверку достоверности определения сметной стоимости проводят уполномоченные организации: ФАУ «Главгосэкспертиза России», ГАУ «Мосгосэкспертиза» и региональные учреждения. Мы выполняем независимую предварительную проверку и подготовку комплекта по договору с заказчиком.
Зачем проверять проект и сметы вместе
Проектировщики нередко разделены: архитекторы и конструкторы делают свои разделы, инженеры — свои, сметчики работают по выданным заданиям. В результате сметы и проект расходятся. В смете остаётся решение из ранней редакции проекта, оборудование из спецификации учтено частично, а условия из ПОС — например, стеснённость или работа в зимний период — оказываются учтены дважды или пропущены.
Экспертиза проектно-сметной документации проверяет эту связку целиком. Её заказывают технические заказчики и девелоперы при приёмке документации от проектировщика, перед подачей комплекта в государственную или негосударственную экспертизу, перед торгами на строительство и при смене проектной организации.
Что сопоставляем
Каждое ключевое решение проекта должно найти отражение в смете:
конструктивные решения — тип фундаментов, каркаса, перекрытий, ограждающих конструкций;
архитектурные решения — состав отделки, фасадные системы, кровля;
инженерные системы — трассы, оборудование, автоматика;
технологические решения — оборудование и его монтаж;
проект организации строительства — продолжительность, условия, временные здания;
мероприятия по охране окружающей среды, пожарной безопасности, доступности.
Отдельно смотрим согласованность редакций: смета должна соответствовать последней версии проекта.
Типичные расхождения проекта и смет
Расхождение
Пример
Последствие
Решение из старой редакции
Смета на монолитные перекрытия при проектных сборных
Неверная стоимость раздела
Неполный учёт спецификации
Учтена часть оборудования вентиляции
Дополнительные затраты по ходу стройки
Дублирование работ
Земляные работы в общестрое и в наружных сетях
Завышение итога
Условия ПОС учтены неверно
Коэффициент стеснённости без обоснования
Завышение коэффициентами
Пропуск разделов
Отсутствует смета на благоустройство
Недооценка бюджета
Разные единицы и марки
Марка бетона в смете ниже проектной
Риск несоответствия качества
Спецификации и ведомости объёмов
Спецификации оборудования, изделий и материалов — основной мост между проектом и сметой. Сопоставляем их построчно: марка, количество, единица измерения. Расхождения выводим в отдельную таблицу.
Если в проекте есть ведомости объёмов работ, проверяем, что сметчик использовал именно их, а при отсутствии ведомостей — выборочно пересчитываем объёмы по чертежам в самых дорогих разделах. Такой выборочный пересчёт быстро показывает, насколько можно доверять остальным объёмам.
Работа с проектировщиком
Результат экспертизы адресован прежде всего проектировщику: ему предстоит устранить замечания. Поэтому формулируем каждое замечание так, чтобы было понятно, что именно исправить — в проекте или в смете.
замечание с указанием тома, листа и позиции сметы;
предлагаемое решение: изменить объём, расценку, учесть пропущенное;
оценка влияния на стоимость;
отметка о приоритете: критичное или уточняющее.
По запросу участвуем в совещании с проектировщиком и проверяем исправленную редакцию.
Подготовка к подаче в экспертизу
Самый частый повод для нашей работы — подготовка комплекта перед подачей в государственную или негосударственную экспертизу. Каждое замечание экспертизы — это время на исправление и повторную загрузку документов, а иногда и повторная оплата услуги. Предварительная проверка снимает типовые замечания заранее.
Проверяем комплектность разделов, соответствие смет последней редакции проекта, наличие обоснований для коэффициентов и цен, оформление пояснительной записки. Подробнее о подготовке именно сметной части — на странице предварительной проверки перед госэкспертизой.
Кому полезна экспертиза ПСД
техническим заказчикам — для приёмки документации от проектировщика по содержанию и комплектности одновременно;
девелоперам — для уверенности в бюджете до начала торгов на генподряд;
государственным и муниципальным заказчикам — для подготовки к официальной экспертизе и снижения числа замечаний;
проектным организациям — для независимого взгляда на сметную часть перед выдачей заказчику;
генподрядчикам — для оценки полноты смет перед заключением договора с твёрдой ценой.
Как оформляется ответственность
Работу выполняем по договору с ООО «Независимое агентство строительных экспертиз». В договоре закрепляются состав проверяемых разделов, перечень переданных документов, срок и формат результата. Заключение подписывает ответственный эксперт. Если в ходе работы выявляются вопросы за пределами согласованного состава, сообщаем о них заказчику и согласуем дальнейшие шаги.
Что готовит заказчик
проектная документация в полном составе или по согласованным разделам;
рабочая документация — если сметы составлены по ней;
сметная документация: ССР, объектные и локальные сметы, конъюнктурный анализ;
пояснительная записка к сметной документации;
задание на проектирование;
замечания предыдущих проверок и экспертиз — если были.
Порядок и сроки
Входной анализ комплекта и согласование состава экспертизы.
Договор с фиксированной стоимостью и сроком.
Сопоставление проектных решений и смет по разделам.
Подготовка ведомости замечаний и заключения.
Разбор с заказчиком и проектировщиком, проверка исправлений по запросу.
Средний срок для объекта среднего размера — 10–15 рабочих дней. Для крупных объектов работаем по графику с промежуточными результатами.
Ориентир стоимости
Объект
Ориентир стоимости
Небольшой объект, несколько разделов
от 35 тыс. ₽
Объект с полным комплектом ПСД
от 60 тыс. ₽
Крупный объект
индивидуально
Повторная проверка после исправлений
по согласованию
Все суммы — ориентир, точная сумма после просмотра комплекта.
Частые вопросы
Заменяет ли эта экспертиза государственную?
Нет, она выполняется по договору с заказчиком и помогает подготовить комплект. Государственную экспертизу проводят уполномоченные организации.
