Сопоставляем три источника: смету к договору, все подписанные и предъявленные акты КС-2 и фактическое состояние объекта. Показываем, что оплачено обоснованно, что предъявлено с опережением и сколько работ осталось.
Проверка отдельного акта отвечает на вопрос, можно ли его подписать. Сверка КС-2 со сметой и фактом отвечает на вопрос шире: что происходит с бюджетом объекта в целом. Сколько уже закрыто актами, насколько это соответствует выполненному, какой объём остался по смете и хватит ли на него денег.
Сверку заказывают перед крупным платежом, при смене подрядчика, при остановке работ, при подготовке к закрытию договора, когда подрядчик заявляет о нехватке бюджета, и при споре о задолженности. Заказчик получает объективную картину, независимую от отчётов сторон.
Контрольный обмер на объекте
Фактическое выполнение устанавливаем на объекте. Инженер выезжает с комплектом актов и сметой, измеряет выполненные работы и фиксирует их фотографиями.
открытые работы — отделка, кровля, фасад, полы — измеряются напрямую;
инженерные системы — по фактически смонтированным трассам и оборудованию;
скрытые работы — по исполнительной документации и актам освидетельствования;
незавершённые работы — с оценкой процента готовности.
По итогам выезда составляем ведомость контрольного обмера.
Что сопоставляем
Источник
Что берём
Что выявляем
Смета к договору
Объёмы и цены по позициям
Остаток по смете, работы вне сметы
Акты КС-2
Нарастающие объёмы по позициям
Повторы, превышение сметного объёма
Факт на объекте
Измеренные объёмы
Оплаченное, но невыполненное
Исполнительная документация
Подтверждение скрытых работ
Неподтверждённые объёмы
Допсоглашения
Изменения объёмов и цены
Работы без оформления
Сводная таблица сверки
Главный результат — сводная таблица по каждой позиции сметы:
объём и стоимость по смете;
объём и стоимость, закрытые актами;
фактически выполненный объём по обмеру;
разница между актами и фактом;
остаток работ по смете.
Таблица показывает, где деньги ушли с опережением, где работы выполнены, но ещё в актах отсутствуют, и сколько потребуется на завершение.
Работы вне сметы и изменения
По ходу стройки появляются работы, отсутствующие в смете: изменились проектные решения, обнаружились скрытые дефекты, заказчик попросил дополнительные работы. Если их закрывают актами без допсоглашения, цена договора растёт без контроля.
В сверке выделяем такие работы отдельно, проверяем их обоснованность и расчёт стоимости. Заказчик решает, оформить ли их допсоглашением или исключить из актов.
Порядок работы
Получаем смету к договору, все акты КС-2, договор и допсоглашения.
Сводим нарастающие объёмы по каждой позиции сметы.
Выезжаем на объект для контрольного обмера.
Сопоставляем смету, акты и факт, проверяем работы вне сметы.
Передаём сводную таблицу, ведомость обмера и заключение.
Что готовит заказчик
смета к договору подряда в редакции с последними изменениями;
все подписанные и предъявленные акты КС-2;
договор подряда и дополнительные соглашения;
исполнительная документация и акты скрытых работ;
проектная или рабочая документация;
доступ на объект для контрольного обмера.
Результат и его применение
Заключение по сверке описывает исходные данные, методику, результаты обмера и выводы: какой объём оплачен обоснованно, какой — с опережением, какой остаток работ и его стоимость. К заключению прилагаются сводная таблица и ведомость обмера с фотографиями.
Результат используют для корректировки следующих актов, при расчётах с уходящим подрядчиком и передаче объекта новому, при подготовке претензии и как расчётную основу в споре о задолженности.
Ориентир стоимости
Объём
Ориентир стоимости
Сверка по документам, до 300 позиций
от 25 тыс. ₽
Сверка с выездом на объект
от 45 тыс. ₽
Крупный объект или подготовка к спору
индивидуально
Все суммы — ориентир, точная сумма после просмотра комплекта.
Фотофиксация и ведомость обмера
Каждое измерение на объекте сопровождается фотографией с привязкой к помещению, оси или участку. Ведомость обмера содержит наименование работы, место, измеренный объём и ссылку на фото.
Такой порядок делает результат проверяемым: подрядчик видит, где и как измерен объём, и может выехать для совместного обмера. Совместный обмер с подписями обеих сторон — лучший способ закрыть спор о фактическом объёме.
Что обычно показывает сверка
позиции, закрытые актами в объёме больше выполненного;
позиции, закрытые повторно в разных месяцах;
работы, выполненные, но ещё отсутствующие в актах;
работы вне сметы, принятые без допсоглашения;
позиции с превышением сметного объёма;
остаток работ, стоимость которого превышает остаток цены договора.
Каждый пункт сопровождается расчётом и ссылкой на ведомость обмера или документ.
Совместный обмер с подрядчиком
Если подрядчик оспаривает результаты, предлагаем провести совместный обмер: представители сторон выезжают на объект, измеряют спорные позиции и подписывают общую ведомость. Наш инженер участвует как независимый специалист, который объясняет методику измерения и правила подсчёта объёмов по сметным нормам. Подписанная обеими сторонами ведомость снимает большую часть разногласий и ускоряет расчёты.
Частые вопросы
Обязателен ли выезд на объект?
Для сверки с фактом — да. Без выезда сопоставляем смету и акты по документам.
Сколько длится сверка?
Обычно 7–12 рабочих дней с выездом на объект.
Помогаете при смене подрядчика?
Да. Сверка фиксирует фактическое выполнение и задолженность на дату ухода подрядчика.
Подойдёт ли результат для суда?
Заключение оформляется так, чтобы расчёты можно было проверить. Для судебного процесса назначается судебная экспертиза, а наше заключение служит расчётной основой позиции стороны.
Можно сверить только часть разделов?
Да. Часто начинают с самых дорогих разделов — каркаса, фасада, инженерных систем, где расхождения влияют на итог сильнее всего.
Что делать, если исполнительной документации нет?
Открытые работы измеряем на объекте. Объём скрытых работ без документов отмечаем как неподтверждённый и рекомендуем запросить документы у подрядчика.
