Сметы на ремонт и капремонт

Ремонт квартиры, офиса и коммерческого помещения

Сметы на ремонт квартир и офисов чаще всего составлены в коммерческом формате: перечень работ с ценой за единицу и перечень материалов. Нормативные расценки здесь часто отсутствуют, поэтому проверяем по другой логике.

• объёмы — по обмерному плану или дизайн-проекту: площади стен, полов, потолков, количество точек электрики и сантехники;
• цены работ — против рыночного диапазона для Москвы и региона;
• материалы — расход по технологии производителя и цены против розничного и оптового рынка;
• повторы — например, грунтовка учтена и отдельной строкой, и в составе работ по штукатурке;
• скрытые позиции — «прочие работы», «непредвиденные расходы», проценты на доставку и подъём.

Заказчик получает понятную таблицу: какие позиции обоснованы, какие стоит пересмотреть и по какой цене.

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Сметы на капремонт крыши, фасада, подвала, лифтов и инженерных систем многоквартирного дома проверяют ТСЖ, ЖСК, советы домов и управляющие компании. Вопрос понятен: деньги собственников должны уйти на обоснованный объём по обоснованной цене.

• состав работ — соответствие перечню работ по капремонту и проектным решениям;
• объёмы — по дефектной ведомости и обследованию;
• расценки — сборники на ремонтно-строительные работы там, где их предусматривают нормы, вместо расценок на новое строительство;
• коэффициенты на работу в жилых зданиях без отселения — обоснование и база;
• демонтаж, вывоз и утилизация — объём и расстояние;
• леса, ограждения, временные сооружения — по проекту производства работ.

Результат проверки помогает собственникам на общем собрании и в диалоге с подрядчиком или региональным оператором.

Дефектная ведомость как основа сметы

Для ремонта роль проекта часто выполняет дефектная ведомость: в ней перечислены дефекты, их объём и способ устранения. Смета на ремонт должна прямо следовать из дефектной ведомости.

Что проверяем:

• каждая позиция сметы опирается на пункт дефектной ведомости;
• объёмы в смете совпадают с объёмами в ведомости;
• способ ремонта соответствует описанию дефекта — например, локальный ремонт против полной замены;
• дефектная ведомость подтверждена обследованием или фотофиксацией.

Если дефектной ведомости нет, предлагаем составить её по итогам осмотра или контрольного обмера. Тогда проверка сметы получает надёжную основу.

Что готовит заказчик

Состав зависит от вида ремонта.

Ремонт квартиры или офиса:

• смета подрядчика в Excel, PDF или ГРАНД-Смета;
• обмерный план или дизайн-проект;
• договор или коммерческое предложение подрядчика;
• перечень материалов, если он отдельный.

Капремонт многоквартирного дома:

• смета в формате ГРАНД-Смета или XML и PDF;
• дефектная ведомость и акт обследования;
• проектная документация на капремонт, если разрабатывалась;
• договор подряда или проект договора;
• акты КС-2 и справки КС-3, если работы начаты.

Результат проверки

По итогам заказчик получает ведомость замечаний: номер позиции, суть замечания, обоснованный объём и цена, разница в рублях. К ней прилагаем итоговую сводку по разделам.

Для ТСЖ и управляющих компаний готовим краткое заключение в понятном формате — его удобно представить на общем собрании собственников или совете дома. Для частных заказчиков — таблицу с рекомендациями, какие позиции обсудить с подрядчиком.

Документы подходят для переговоров, корректировки сметы и договора, протокола разногласий и подготовки претензии.

Ремонт офиса и коммерческого помещения

Ремонт офиса, магазина или ресторана часто идёт по сжатому графику, а смета составляется на основе дизайн-проекта. Проверяем:

• соответствие сметы дизайн-проекту — материалы, покрытия, оборудование;
• объёмы по обмерному плану, включая высоту потолков и площади витражей;
• инженерные системы: вентиляцию, кондиционирование, электроснабжение — по проекту;
• работы в ночное время и выходные — обоснование надбавок, если это требование арендодателя;
• вывоз мусора и согласования с управляющей компанией бизнес-центра.

Арендаторам полезно проверить смету до согласования с арендодателем, особенно если часть затрат компенсируется.