Проверяем сметы на строительство и реконструкцию зданий: жилых, общественных, производственных и складских. Сверяем каждую позицию с проектом и нормами, показываем обоснованную цену и готовим аргументы для разговора с подрядчиком.
Строительная смета — основа договора подряда, графика финансирования и будущих актов КС-2. Ошибка в ней тиражируется в каждом платеже. Независимая проверка до подписания договора позволяет исправить цену без дополнительных соглашений и претензий: на этом этапе любая правка — просто новая редакция сметы.
Работаем со сметами в любом составе: от одной локальной сметы на коробку здания до комплекта из десятков смет с объектной сметой и сводным расчётом. Заказчики — девелоперы, технические заказчики, собственники производственных и складских объектов, инвесторы, а также подрядчики, которым нужно подготовиться к защите своей сметы.
Итог работы — ведомость замечаний с расчётом по каждой позиции и письменное заключение. Эти документы прикладывают к протоколу разногласий, передают сметчику подрядчика или используют как расчётную основу при споре.
Какие объекты проверяем
Подход один, но у каждого типа объекта свои зоны риска:
жилые дома — монолитный каркас, кладка, фасадные системы, внутренние инженерные сети;
общественные здания — сложная отделка, вентиляция и кондиционирование, слаботочные системы;
склады и производственные корпуса — металлокаркас, сэндвич-панели, промышленные полы, наружные сети;
реконструкция — демонтаж, усиление конструкций, работа в стеснённых условиях;
наружные сети и благоустройство — земляные работы, глубина заложения, восстановление покрытий.
На каждом объекте начинаем с самых дорогих разделов: там концентрируется основная часть возможного завышения.
Что проверяем в строительной смете
Блок
Вопросы проверки
Типичный результат
Объёмы
Совпадают ли с рабочей документацией и спецификациями
Пересчёт площадей, кубатуры, масс и длин
Расценки
Соответствует ли шифр технологии из проекта
Замена расценки на подходящую по составу
Коэффициенты
Подтверждены ли усложняющие условия
Исключение коэффициентов без основания
Индексы
Совпадают ли период, регион и вид работ
Корректировка индекса и итога раздела
Материалы
Обоснованы ли цены и расход
Цены по ФГИС ЦС или коммерческим предложениям
Начисления
Верны ли нормативы НР и СП
Пересчёт накладных расходов и сметной прибыли
Итоги
Сходится ли арифметика и связь со сводным расчётом
Исправленные итоги по разделам
Смета вместе с договором
Для строительной сметы полезно смотреть и договор, к которому она приложена. Одна и та же смета даёт разный финансовый результат при разных условиях о цене.
вид цены: твёрдая, приблизительная, с пересчётом по индексам;
порядок изменения цены при изменении объёмов и замене материалов;
размер аванса и порядок его зачёта в актах;
гарантийные удержания и условия их возврата;
связь графика платежей с графиком работ.
По итогам заказчик получает список правок к смете и договору с расчётом влияния на цену. Это расширенный формат проверки, который раньше называли аудитом сметы.
Сравнение смет подрядчиков
Сметы разных подрядчиков на один объект нередко расходятся на десятки процентов. Сравнивать только итог бесполезно: дешёвая смета может пропускать работы, дорогая — содержать лишние коэффициенты.
Приводим сметы к единой структуре разделов.
Сверяем объёмы каждой сметы с проектом и между собой.
Выявляем пропущенные и лишние работы.
Сравниваем цены единиц работ и материалов.
Формируем сводную таблицу с приведённой ценой каждого предложения.
Заказчик видит, какое предложение полное и где по ходу стройки возможны доплаты.
Как проходит проверка
Вы присылаете смету, проект и договор на почту или через форму.
Инженер-сметчик оценивает объём и называет стоимость и срок.
Подписываем договор с ООО «Независимое агентство строительных экспертиз».
Проверяем смету построчно, при необходимости выезжаем на объект.
Передаём ведомость замечаний и заключение, разбираем выводы на встрече или созвоне.
Что готовит заказчик
Для старта достаточно сметы, остальное можно передать по ходу работы.
смета в формате ГРАНД-Смета, XML, Excel или PDF;
рабочая документация по разделам или проектная документация;
спецификации оборудования и материалов, ведомости объёмов;
договор подряда или его проект с приложениями;
график производства работ и график платежей;
сметы других подрядчиков, если идёт выбор исполнителя.
Файл сметной программы удобнее PDF: в нём сразу видны шифры, коэффициенты и индексы.
Ориентир стоимости и сроки
Объём сметы
Ориентир стоимости
Срок
Локальная смета до 150 позиций
от 10 тыс. ₽
2–3 рабочих дня
Комплект смет до 500 позиций
от 45 тыс. ₽
5–7 рабочих дней
Крупный объект
около 5–10 тыс. ₽ за 1 млн ₽ сметной стоимости
по графику
Проверка с выездом и сравнением подрядчиков
индивидуально
по графику
Все суммы — ориентир, точная сумма после просмотра комплекта.
объёмы с запасом — бетон, кладка и отделка посчитаны больше, чем в рабочей документации;
повторный учёт — одна и та же работа в двух разделах или материал внутри расценки и отдельной строкой;
дорогая расценка — шифр с более сложной технологией, чем предусмотрено проектом;
коэффициенты без основания — стеснённость или работа в эксплуатируемом здании на свободной площадке;
индекс другого периода — более поздний квартал или другой вид работ;
цены материалов выше рынка — прайс одного поставщика без сравнения;
начисления на всё подряд — накладные расходы на оборудование и материалы, где методика их исключает.
Каждая находка в ведомости сопровождается расчётом и ссылкой на документ: чертёж, сборник, письмо Минстроя России или коммерческое предложение.
Кто проверяет смету
Строительную смету проверяет инженер-сметчик с опытом составления и защиты смет на новое строительство и реконструкцию. Разделы инженерных систем, металлоконструкций и наружных сетей разбирает профильный специалист. Итоговое заключение подписывает ответственный эксперт организации.
Работаем по договору с ООО «Независимое агентство строительных экспертиз». В договоре фиксируются предмет проверки, состав переданных документов, срок, стоимость и формат результата. Файлы заказчика используем только для выполнения работы.
Частые вопросы
Чем проверка строительной сметы отличается от экспертизы?
Проверка отвечает на вопрос, верно ли посчитаны позиции конкретной сметы. Экспертиза сметной документации охватывает весь комплект, включая объектные сметы и ССР.
Можно проверить только часть сметы?
Да. Часто начинают с самых дорогих разделов — каркаса, фасада, инженерных систем.
Нужен ли проект для проверки?
Для сверки объёмов — да. Без проекта проверяем расценки, коэффициенты, индексы, цены и арифметику.
Работаете с подрядчиками?
Да. Подрядчику проверка помогает заранее закрыть спорные позиции перед защитой сметы у заказчика.
Сколько длится проверка?
Локальная смета — обычно 2–3 рабочих дня, комплект до 500 позиций — около недели.
